Cómo afecta la okupación a la venta de una vivienda embargada
¿Te imaginas tener que vender un inmueble que ya está embargado… y encima está ocupado? Una idea que quita el sueño, ¿verdad? Cuando con solo pensar en esfuerzo, papeleo y retrasos te agobia, te preguntas si vale la pena seguir adelante o si alguien puede ayudarte. Para esos momentos en los que la hipoteca ya pesa y hay gente viviendo adentro, tienes que saber cómo vender una vivienda embargada ocupada sin caer en trampas o perder dinero.
Desde Serviokupas, como expertos en ocupación ilegal y servicios de desalojo exprés, te contamos qué puedes hacer si estás en esta situación.
Claves si vas a vender una vivienda embargada y ocupada
Mantener la calma es lo principal. No se trata solo de vender un inmueble más, sino de lidiar con normativa, posesión y sensaciones encontradas. Lo importante es que ordenes ideas, saber qué puedes ofrecer al comprador y qué no, y tener claro en qué momento es mejor recuperar la posesión. Eso marca la diferencia entre salvar la venta o quedarte sin soluciones. En especial cuando hablamos de vender una vivienda embargada con okupas.
Lo esencial en 30 segundos (qué sí/qué no puedes vender)
En resumen, en venta puedes ofrecer el derecho real de propiedad, pero no puedes transmitir lo que no controlas, si alguien vive ahí sin título legal, ese comprador asumirá el problema. Así que si decides seguir adelante, que quede claro: puedes vender un piso embargado ocupado legalmente, pero siempre con advertencias y ajustes.
Riesgos para vendedor y comprador
Vender así implica asumir riesgos serios. El comprador sabe que puede tardar meses en recuperar la finca o, peor, quedarse con inquilinos ilegales sin salidas sencillas. Eso suele encarecer el proceso y reducir el número de interesados. Por eso muchos optan por la vía de venta a un inversor de la vivienda ocupada, alguien especializado en casos complejos.
Cuándo conviene desocupar antes de vender
Cuando se puede, lo ideal es recuperar el control antes de lanzar la venta. Eso genera confianza en posibles compradores y evita descuentos exagerados. Si tienes frente a ti la opción de recuperar la posesión antes de vender, casi siempre compensa hacerlo.
Escenarios frecuentes
Conocer cómo se llegó a esta situación ayuda a saber qué pasos debes seguir. Cada caso tiene sus particularidades.
Embargo hipotecario (banco/adjudicación)
Si el banco ha embargado el inmueble, pasa a ser adjudicación, pero si está ocupado, eso complica todo. La adjudicación bancaria de un inmueble ocupado sigue igual, aunque el banco ya es propietario registrado, esos ocupantes siguen ahí, y el proceso de recuperación sigue costando tiempo y gestión.
Embargo administrativo (Hacienda/Seguridad Social)
Aquí la administración avanza sin intervención de bancos, pero con idéntico obstáculo, si hay gente dentro, toca lidiar con impedimentos legales antes de vender. Aun así, muchas veces conviene vender una vivienda embargada con ocupantes, ajustando el precio y dejando bien claro el estado real del inmueble.
Subasta judicial o notarial: ¿qué pasa si el inmueble está ocupado?
Llegados a este escenario, solo un comprador preparado aceptará pujar. La existencia de una subasta judicial de una vivienda ocupada implica riesgos, plazos largos y casi siempre un descuento fuerte.
Impacto real en precio, plazos y liquidez
El estado de ocupación tiene consecuencias reales sobre cuánto puedes pedir, a quién puedes vender y cuánto tiempo te llevará cerrar la operación. Si tu intención es vender un piso embargado ocupado, conviene tener esto muy claro desde el principio.
Tasación y descuento típico por ocupación
Si hay ocupantes sin contrato, el valor de mercado cae. Lo habitual es que el perito aplique un descuento del 30 % o más, según el tipo de ocupación y el riesgo que suponga. Esta bajada complica conseguir financiación y reduce el margen de venta. En definitiva, vender una vivienda ocupada embargada implica asumir una merma en el precio.
Plazos medios de transmisión con y sin posesión
Con la casa libre, puedes cerrar la venta en uno o dos meses. Si está ocupada, los plazos se alargan, muchos compradores piden informes, garantías o directamente lo descartan. Por eso, recuperar la posesión antes de vender puede suponer una diferencia de varios meses en la operación.
Perfil de comprador objetivo (inversor vs. particular)
La venta a un inversor de la vivienda ocupada es, en la mayoría de los casos, la única vía viable. El comprador particular busca entrar a vivir, y la ocupación lo hace inviable. En cambio, un fondo o pequeño inversor puede estar dispuesto a asumir el riesgo, si el descuento compensa.
Marco legal aplicable en España (2025)
Si estás pensando en vender una vivienda embargada ocupada, debes conocer el marco legal. Aunque cada caso puede tener sus matices, hay una serie de normativas que debes tener en cuenta si el inmueble está habitado por okupas.
Vía civil: desahucio exprés – Ley 5/2018
Esta ley permite iniciar un procedimiento rápido cuando el propietario es un particular o entidad sin ánimo de lucro. Si los ocupantes no acreditan título legal de uso, puede solicitarse el lanzamiento judicial. Aun así, si hay menores o personas vulnerables, el proceso puede alargarse.
Diferencia ocupación vs. allanamiento de morada
Si el inmueble es una primera residencia, estaríamos ante un allanamiento de morada, considerado delito. En cambio, si se trata de una segunda residencia o un inmueble vacío, hablamos de usurpación, lo que conlleva otro tipo de procedimiento y plazos más largos.
Límites penales: coacciones (art. 172 CP) y protección de colectivos vulnerables
El artículo 172 del Código Penal sanciona las coacciones, incluso si el objetivo es recuperar el inmueble. Además, si el ocupante es un precarista en situación vulnerable (menores, mayores, personas sin recursos), el juzgado puede suspender temporalmente el desahucio y dar intervención a servicios sociales.
Coordinación con FCSE y servicios sociales (cuándo procede)
Los juzgados suelen solicitar informes a servicios sociales antes de autorizar el desalojo. La policía actúa siempre bajo orden judicial y en coordinación con estas entidades si hay menores, personas dependientes o situaciones de emergencia social.
Opciones antes de vender: recuperar la posesión
Siempre que sea posible, recuperar la posesión antes de vender te permitirá negociar en mejores condiciones, ganar tiempo y evitar importantes rebajas en el precio. Ya sea por vía amistosa, judicial o mediante mediación formal, es la vía preferible.
Mediación documentada: pasos, actas y trazabilidad
Negociar con los ocupantes no es ilegal, siempre que no haya presión, amenazas ni pagos ocultos. La mediación con okupas se debe documentar correctamente, con actas claras y firmadas que acrediten acuerdos, fechas y condiciones.
Vía judicial: demanda medidas y lanzamiento (hoja de ruta)
Si no hay otra vía posible, puedes presentar demanda civil por precario o usurpación. Se solicitarán medidas cautelares y se establecerá fecha de lanzamiento, aunque puede demorarse si hay circunstancias sociales que lo justifiquen.
Acuerdos lícitos y qué nunca hacer
Nunca deben usarse métodos de presión, cortes de suministros o presencia constante para forzar el abandono. Además de ser delito, puede volverse en tu contra. Solo los acuerdos voluntarios documentados o las decisiones judiciales ofrecen seguridad real.
Estrategias de venta si sigue ocupada
Aunque no sea lo ideal, hay formas de vender una vivienda embargada con okupas sin exponerte más de la cuenta. Lo importante es mantener la calma, no precipitarse y actuar con cabeza.
Aquí tienes algunas ideas:
- Venta directa a inversores: suelen asumir el riesgo y cuentan con experiencia en estos procesos.
- Cesión del crédito o remate: útil en subastas o adjudicaciones.
- Venta con descuento por ocupación: más atractiva si hay urgencia económica.
- Negociación previa con el ocupante: si se logra un compromiso de salida próximo.
- Ofrecer documentación completa: cuanto más claro sea el caso, más confianza genera.
Al final, lo más importante es no intentar tomarte la justicia por tu mano. Si necesitas apoyo para recuperar tu inmueble, en Serviokupas podemos ayudarte de forma legal, pacífica y eficaz.
