¿Se puede vender un piso con okupas?
Vender una propiedad ocupada es posible en España, aunque en algunos casos suele conllevar un proceso legal más complejo.
En cualquier caso, en nuestro país se permite la venta de inmuebles habitados por okupas, pero puede reducir considerablemente el número de compradores potenciales y el precio de venta. Aunque, en algunos casos, la desesperación de los propietarios es tal que no les importan las desventajas.
A continuación, te ofrecemos toda la información sobre el proceso de venta y las opciones que existen.
¿Cómo vender una vivienda con okupas?
Vender un piso con ocupas es una opción que muchos propietarios eligen para deshacerse de la problemática que suponen los ocupas de forma legal. Existen dos formas de vender una vivienda ocupada:
- El propietario se encarga primero de desalojar a los okupas mediante el proceso judicial de desahucio, para después poner en venta la vivienda ya desocupada. Este método alarga los plazos de venta.
- Otra opción es vender la vivienda directamente con los ocupantes ilegales en su interior. En este caso, será el comprador quien deba hacerse cargo del desalojo.
En ambos casos, el precio de venta será inferior al de mercado, hasta un 60% menos. Además, encontrar a compradores interesados será un proceso más complicado, ya que es obligatorio informarles de la situación de ocupación de la vivienda y supone una carga importante.
La pérdida de valor es comprensible: hay que tener en cuenta los posibles gastos de reforma si los okupas dejan la vivienda en mal estado, así como los honorarios del abogado para tramitar el desahucio, gastos que el nuevo propietario tendrá que afrontar.
Se recomienda contratar a una agencia inmobiliaria para que asesore durante todo el proceso y contacte con posibles compradores especializados como empresas inversoras.
Algunas ventajas de vender rápido un piso con ocupas son deshacerse del problema y los gastos que conlleva, y obtener liquidez de forma inmediata perdiendo dinero. Pero ¿y si hubiera una tercera vía para solucionar el problema?
Una solución alternativa es contar con la ayuda de expertos en mediación con okupas; estas empresas se encargan de negociar una desocupación express con los ilegales. De este modo, se podría evitar vender el inmueble por debajo de su precio de mercado.
¿Quiénes compran casas okupadas?
Algunos particulares e inversores se interesan por adquirir viviendas ocupadas ilegalmente ya que, de esta manera, pueden comprar viviendas a bajo coste. Algunos perfiles habituales de compradores de casas con okupas son:
- Fondos de inversión: adquieren inmuebles muy por debajo de su valor para rehabilitarlos y sacar beneficios vendiéndolos de nuevo o alquilándolos, tras solucionar el problema. En algunos casos, los fondos buitre han pagado dinero a los ocupas para que se fueran o han contratado a otros ocupas para echar a los anteriores.
- Particulares: buscan una casa barata, estando dispuestos a enfrentar ellos mismos el desahucio.
- Inmobiliarias: obtienen viviendas a bajo coste que pueden poner en alquiler tras desalojar a los ocupantes.
Derechos de los okupas en España
La ley en España no reconoce ningún derecho a los okupas sobre la vivienda que ocupan ilegalmente. Sin embargo, existen ciertas limitaciones que complican su rápido desalojo:
- No se les puede expulsar por la fuerza, sólo mediante una orden judicial.
- Si demuestran arraigo, pueden permanecer hasta que haya una sentencia firme.
- Cuando hay menores o personas vulnerables pueden complicar el desalojo.
La okupación ilegal de una vivienda sin el consentimiento de su propietario se considera un delito de usurpación tipificado en el Código Penal. Sin embargo, desde 2021 existe una prohibición de expulsar a los ocupas siempre que hayan accedido a la vivienda sin emplear violencia.
La reciente Ley de Vivienda de 2023 también ha sido causa de debates por considerarse que podría dar derechos a los ocupantes en ciertas circunstancias. Distingue entre grandes propietarios y pequeños, y exige requisitos diferentes para el desalojo en cada caso.
Conceptos como “derecho a la vivienda” o “situación de vulnerabilidad” que aparecen en la nueva ley son dos de las causas que más disputas han causado.
Por otro lado, algunas comunidades autónomas como Cataluña han aprobado normativas propias más permisivas, llegando incluso a contemplar la legalización de la okupación si concurren ciertas condiciones como la ya mencionada vulnerabilidad del ocupante.
¿Cuánto tiempo puede estar un okupa en un piso?
El tiempo que un okupa puede permanecer en un piso ocupado ilegalmente en España depende de varios factores legales y procesales, algunos de los cuales ya hemos comentado en este artículo.
Normalmente, el proceso para desalojar a un okupa puede llegar a demorar hasta un año y medio. Esto sitúa a España como uno de los países de Europa donde más tiempo se tarda en desocupar un inmueble.
Aunque a veces se habla de un “plazo de 48 horas” para desalojar okupas sin orden judicial, este tiempo no está regulado expresamente en la legislación española. La policía puede actuar para el desalojo en este plazo si la ocupación es reciente, es la vivienda habitual del afectado y se contempla un allanamiento de morada. En el resto de los casos, normalmente la decisión final la debe tomar un juez.
El concepto de morada que protege a los okupas
Los okupas se amparan en el concepto constitucional de “morada” para defender su permanencia en la vivienda ocupada: el artículo 18.2 de la Constitución prohíbe el acceso a un domicilio sin consentimiento del morador.
Aunque no sean los legítimos propietarios ni tengan contrato, los jueces suelen considerar okupada la morada de los ocupantes una vez llevan cierto tiempo residiendo. Esto crea dificultades para su rápida expulsión.
Sin embargo, este concepto de morada no les otorga ningún derecho real sobre la propiedad ajena que ocupan ilegalmente.
Pagar a un okupa por reformar tu casa
La legislación española no contempla que un okupa ilegal, sin consentimiento del propietario, tenga derecho a que este último le pague por las reformas realizadas. Más bien, la ocupación ilegal podría considerarse un delito, como el allanamiento de morada, pudiendo derivar en procesos legales contra el okupa con consecuencias legales para él.
Por lo tanto, no existe fundamento legal para que un okupa reclame pagos al legítimo dueño de la vivienda por mejoras efectuadas durante la ocupación sin autorización.
Empresas de desalojo de viviendas
Tras lo expuesto en este artículo, se puede concluir que vender un piso o casa con ocupas puede no ser la mejor idea, ya que pocos beneficios (o ninguno) aporta al legítimo propietario. Una de las mejores opciones, es pedir asesoramiento a la mejor empresa de desalojo de viviendas para llegar a una solución rápida y rentable.
